近日，東莞首套房貸利率普遍上浮20%至25%的消息傳出，給不少購(gòu)房者造成了心理和經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)，還傳來(lái)一大消息，讓沒(méi)買(mǎi)房的人輾轉(zhuǎn)難眠。

近日，東莞首套房貸利率普遍上浮20%至25%的消息傳出，給不少購(gòu)房者造成了心理和經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)，還傳來(lái)一大消息，讓沒(méi)買(mǎi)房的人輾轉(zhuǎn)難眠。因?yàn)殂y行額度緊張，東莞多家銀行已暫停二手房貸款業(yè)務(wù)，或者實(shí)行“三價(jià)合一”政策。

何為“三價(jià)合一”？

三價(jià)指的是二手房交易中的成交價(jià)、計(jì)稅價(jià)、合同價(jià)(真實(shí)成交價(jià)、國(guó)土局過(guò)戶價(jià)、銀行貸款合同)，“三價(jià)合一”就是說(shuō)以后不管是繳稅還是貸款都按照一個(gè)價(jià)格實(shí)行。

舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子：一套房子真實(shí)成交價(jià)為200萬(wàn)，首付30%，為60萬(wàn)，需要向銀行貸款140萬(wàn)。在 “三價(jià)合一”之前，購(gòu)房者為了多向銀行貸些款，說(shuō)成交價(jià)是260萬(wàn)，但銀行有自己的評(píng)估系統(tǒng)，銀行最終的評(píng)估價(jià)是240萬(wàn)，以這個(gè)價(jià)格銀行貸款,70%給李先生，也即168萬(wàn)，這樣自己只需掏32萬(wàn)，相比于原來(lái)60萬(wàn)的成本，少了28萬(wàn)。然后網(wǎng)簽合同價(jià)格為200萬(wàn)，計(jì)稅評(píng)估也會(huì)按200萬(wàn)來(lái)收取稅費(fèi)。這樣就出現(xiàn)了一個(gè)高評(píng)的問(wèn)題。本來(lái)200萬(wàn)的房子，你最多只能貸140萬(wàn)，首付60萬(wàn)，但是銀行通過(guò)提高貸款評(píng)估價(jià)，使房子的首付，由60萬(wàn)變成了32萬(wàn)。

如果按“三價(jià)合一”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，銀行以網(wǎng)簽和房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)的最低值，也即170萬(wàn)，作為銀行評(píng)估價(jià)，以這個(gè)價(jià)格的70%銀行給你貸款，也即 119 萬(wàn)，買(mǎi)下這套200萬(wàn)的二手房，需要自己掏 81 萬(wàn)，比本來(lái)的60萬(wàn)多出了 21 萬(wàn)。如此一來(lái)，購(gòu)房者要么多交稅，要么少貸款多加首付，相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)房門(mén)檻已被拔高。

真有銀行執(zhí)行“三價(jià)合一”了嗎？

據(jù)東莞中介透露，目前廣州銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等已經(jīng)有銀行逐漸實(shí)行真實(shí)成交價(jià)、國(guó)土局過(guò)戶價(jià)、銀行貸款合同“三價(jià)合一”新規(guī)，但東莞銀行、渤海銀行等雖然有一定額度，但因?yàn)檎卟幻骼剩纪Ｖ菇訂瘟恕?/p>

雖然受到“額度緊張”、“放款時(shí)間無(wú)法預(yù)測(cè)”、“放款要排隊(duì)”等不確定因素影響，但東莞目前二手房成交量依然見(jiàn)漲。

據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周(03.12-03.18)東莞成交二手商品房794套，環(huán)比上漲14.2%，二手房連續(xù)4周上漲;成交均價(jià)1.53萬(wàn)元/㎡，環(huán)比下跌4.34%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周成交量最高的中心城區(qū)和東南臨深片區(qū)總套數(shù)都破200套。其中東城區(qū)和樟木頭鎮(zhèn)均成交118套，并列第一。樂(lè)有家門(mén)店監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，近9周東莞二手房帶看量一直超過(guò)新房。

業(yè)內(nèi)

“三價(jià)合一”擠壓部分購(gòu)房者回流新房市場(chǎng)

雖然關(guān)于二手房交易“三價(jià)合一”的政策還沒(méi)有正式下發(fā)文件，但早在2017年底，住建部曾下發(fā)通知要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為，因此，“三價(jià)合一”政策執(zhí)行的可能性很大。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“三價(jià)合一”的實(shí)行是貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的又一重要舉措，將使二手房交易中不成文的“陰陽(yáng)合同”無(wú)處遁形;綜合來(lái)看，若這一政策全面執(zhí)行，會(huì)致使客戶購(gòu)房成本加大，二手房成交現(xiàn)大幅萎縮，高成本擠壓下將倒逼部分購(gòu)房者回流一手房市場(chǎng)。