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近期，萬科正在退出馬鞍島這個百億項目，萬科并非一次性清倉，而是通過兩次股權轉讓，將持股比例從 50% 降到 20.17%，并把剩余股權全部質押給合作方深業集團，同時交出了操盤權、法定代表人席位和"萬科"品牌標識——法律上還沒完全退出，實質上已近乎出局。

這個項目到底是什么

項目名叫灣中新城（備案名：萬濱前灣花園），位于中山翠亨新區馬鞍島東五圍，是萬科與深圳國企深業集團的聯合體項目。

(資料圖片)

2021 年 6 月，萬科+深業以 81.9 億元 拿下東五圍千畝地塊；2023 年 7 月，再度聯合出資 19.8 億元 拿下相鄰地塊；合計地價 101.7 億元，創下中山土拍歷史紀錄。項目占地約 1003 畝，計容建面約 155 萬㎡，規劃包含住宅、濱水商業、會展、口岸、學校，以及地標雙塔"未來之門"，定位馬鞍島核心口岸大城。

項目公司"中山市深業萬勝投資有限公司"2021 年 8 月注冊，初始股權結構為萬科與深業各持股 50%，操盤由萬科主導。

萬科是如何一步步退出的

股權變動分兩步完成，時間點非常關鍵。

第一步：2025 年 12 月首次轉讓。 萬科持股由 50% 降至 35.17%，深業集團通過旗下兩家實體合計持股升至 64.83%，深業首次成為控股股東。

第二步：2026 年 4 月再度轉讓。 萬科持股由 35.17% 進一步降至 20.17%，深業集團合計持股提升至 79.83%。更關鍵的是，4 月 22 日萬科將剩余這 20.17% 股權全部質押給深業集團——這意味著萬科在法律上還是股東，但這部分權益實際上已經被"鎖定"，未來要么抵債、要么按約定價格轉讓給深業，徹底清倉只是時間問題。

第三步：2026 年 6 月完成"靜默交接"。 項目公司法定代表人由萬科系陳偉更換為深業系陳波；營銷、工程、商業運營全面移交深業；商業項目由"萬科深業·灣中新城"更名為"灣中上城"，全線移除萬科品牌標識，不再使用"萬科"對外宣傳。

目前股權結構定格為：深業泰然置地（深業旗下）持股 50%，深業集團持股 29.83%，萬科系的中山市萬業房地產持股 20.17%。深業系合計近 80%，萬科僅剩一個被質押的少數股權。

為什么萬科要撤

成本與售價嚴重倒掛。 101.7 億的拿地成本，疊加超高層地標、客運碼頭、大型商業等公建配套的重投入，綜合成本極高。而馬鞍島住宅售價從巔峰期的 3 萬元/㎡ 以上，跌到現在的 約 1.6 萬元/㎡（特價房 1.3 萬/㎡ 起）——賣得越多、虧得越多，及時止損是理性選擇。

萬科整體"現金為王"戰略。 萬科管理層明確 2026 年經營目標是控虧、減虧，對非核心城市、非重倉區域的項目"能處置的都處置"，中山本就不是萬科核心大本營，這個項目體量大、周期長、占資金，騰出來用在更緊要的地方更劃算。

馬鞍島發展邏輯切換。 翠亨新區已從"房企造城、靠住宅拉熱度"轉向"科創立島、產業優先"，高周轉住宅模式不再適配片區的新規劃。這種長周期、重公建、低周轉的項目，國企深業"等得起"，萬科則耗不起。

對業主和片區意味著什么

已購房業主：交付責任不變，目前由深業主導推進，物業暫時還是萬科。住宅組團正常銷售，深業接手后降價走量，2026 年前五個月網簽近 900 套，是馬鞍島賣得最好的盤。

"未來之門"雙塔地標：暫緩建設，工地目前無明顯施工動靜。開發重心優先保住宅去化，大型公建延后。

商業部分：原"萬科深業·灣中新城"商業體已更名為"灣中上城"，2026 年 6 月 26 日正式亮相，由深業商管獨立運營，這是深業"上城系"首次走出深圳，主打親子微度假的室內 IP 主題樂園。

片區信號：萬科的退出不僅是單個房企的戰略收縮，更是馬鞍島從"以房興島"上半場轉向"以科創立島"下半場的標志性拐點。

所以更準確的說法是：萬科在馬鞍島百億項目上的角色，已經從"聯合操盤者"退化為"持股 20.17% 的財務投資人"，且這部分股權已質押出去——實質性的開發和品牌退出已經完成，法律意義上的清倉退出大概率在途。結合 2026 年 7 月 31 日原深業方代表徐恩利當選萬科董事長，這次"退出"更像是深業與萬科在馬鞍島項目上的一次深度綁定與角色重分配，而非簡單的甩賣離場。